[이사 할때 알아두어야 할 것 2편] 계약서 작성하기

 

 

 중개수수료 확인하기

▶ 중개수수료의 산정

   주택의 중개에 대한 수수료는 매매· 교환의 경우에는 거래금액의 0.9% 이내로, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이내에서 각 시도의 조례로 정하고 있습니다.

   집을 매매를 하기 위해서는 부동산 중개업자에게 의뢰를 하면 소정의 중개수수료와 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하는데 들어갈 실비를 지불해야 합니다.

   부동산 중개업자는 어떤 명목으로도 정해진 중개수수료나 실비 외의 금품을 받아서는 안되니, 편의를 봐주었다거나 집을 구하는데 더 많은 노력을 기울였다는 등의 명목으로 수수료를 더 요구할 경우에는 불법입니다.

<중개수수료의 계산방법>

<전국 시·도별 중개수수료 요율표>

 

 

 부동산 중개업자의 의무 확인하기

▶ 중개 대상 부동산의 확인·설명의무 및 보존의무

   집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 한 경우 중개업자가 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하면서 주택에 대해 잘 설명하는지 확인하기

 - 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 기본적 사항

- 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항

- 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

- 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

- 수도, 전기, 가스, 소방,열공급, 승강기 및 배수 등 시설물의 상태

- 벽면 및 도배의 상태

- 일조, 소음, 진동 등 환경조건

- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장· 학교와의 근접성 등 입지조건

- 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 세금의종류 및 세율

  이후 계약이 성사되면 중개업자는 위의 사항을 기재한 "중개대상물확인· 설명서"를 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 사본을 3년간 보존해야 합니다. 

▶ 계약서 작성 및 보존의무

   부동산 거래가 성사되면 중개업자는 계약서를 작성해 거래 당사자들에게 나눠주고, 사본을 5년 동안 보관해야 합니다.

▶ 비밀유지의무

    업무를 떠난 후에도 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안됩니다.

 

 부동산 중개업자의 손해배상책임

▶ 보증보험가입 여부 확인하기

   부동산을 매매하거나 임대차를 구하는 과정에서 부동산 중개업자가 일부러 혹은 실수로 한 행위로 손해를 볼 경우 손해 배상을 받을 수 있습니다.

▶ 부동산중개업체 관련 소비자분쟁해결기준

 

※ 중개 수수료 너무 많이 요구할 경우 정확히 계산요구

질문 : 원룸 월세 계약을 했는데 보증금 500만원에 월 35만원입니다. 그런데 중개수수료를 30만원 달라고 하네요..

답변 : 정확한 계약을 통해 나온 금액만을 수수료로 내면 됩니다.

주택임대차에서 월세인 경우 거래 금액 방법

1. 보증금 외에 차임이 있는 경우 : (월 차임액 x 100) + 보증금

2. (1)의 금액이 5천만원 미만인 경우 : (월 차임액 x 70) + 보증금입니다.

보증금 500만원에 월 35만원이면 (1)같이 계산했을 때 5천만원 미만에 해당하므로 정확한 계산은 (2)입니다.

즉, 350,000 x 70 + 5,000,000=29,500,000원이 거래금액입니다.

오피스텔 중개수수료율은 0.9% 이하이므로 29,500,000원 x 0.9 = 265,500원입니다. 이보다 더 많이 청구하는 것은 불법이므로, 차액은 주지 않으셔도 됩니다.

 부동산 매매계약서 작성하기

▶ 매매계약서 작성 및 양식

   매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로 체결할 수 있으나, 부동산은 금액이 큰 만큼 여러 권리를 잘 파악 한후 매매계약서를 꼼꼼히 작성하여 미리 불필요한 법적 분쟁을 막아야합니다.

- 계약서에 매매대금 총액과 계약금, 중도금, 잔금 지급일자 등을 명확히 기재하고 확인하세요.

- 계약당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다.

- 계약당사자간의 특별한 것을 정하고 싶거나, 문제의 소지가 있는 것이 있다면 특약사항으로 자세히 기재하여야 분쟁을 막을 수 있습니다.

▶ 임대차예약서 작성 및 양식

   임대차계약은 계약 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정할 수 있어서 임대차계약서를 작성하지 않아도 되지만 혹시 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하고자 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

- 계약서 상에 분쟁이 많이 되고 있는 보일러 등의 교체시기, 이사일정 등을 특약사항에 기재하시면 분쟁을 필할 수 있습니다. 

 ※ 계약서 작성 요령을 자세히 알고 싶다면

주택금융공사, 내집마련 도우미, 계약하기 페이지로 바로가기 >> http://www.hf.go.kr/hfp/ContentServlet?menuId=10141

 

 계약금 지불하기

▶ 계약금 법적 성격

   계약금이란 부동산 매매계약이나 임대차계약이 체결되었다는 증거로, 본 계약에 앞서 매수인 또는 임차인이 상대방에게 지불하는 금액을 말하며, 보통 매매대금 또는 임대차 보증금의 10% 정도를 지불합니다.

▶ 계약에 문제가 발생할 경우의 배상금

   부동산 매매계약이나 임대차 계약을 체결했는데, 계약을 해지하고 싶을때

- 매수인이나 임차인의 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우, 별도의 다른 약정이 없을때 계약이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

- 매도인이나 임대인의 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우, 별도의 다른 약정이 없을때 계약이행에 착수 할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 

[출처 : 찾기쉬운생활법령정보 http://oneclick.law.go.kr/ 참조]