[전세대출·보증금 완전 정복 ] 1. 나의 안전자산, 전세보증금 지키기

 

110번 굿민도우미입니다. 점점 추워지는 날씨와 함께 눈도 흩날리고 있는데요.. 여러분의 집은 안녕하십니까? ^ ^ 요즘 대한민국 국민의 가장 큰 애로사항이라고 볼 수 있는 전세보증금 지키기에 대한 이야기를 하려고 합니다. 목돈은, 은행과 전세집에 묶어두어야 가장 안전하다고 생각하던 사람들의 인식이 점점 변화하고 있습니다. 전세금을 돌려 받지 못한 세입자들의 피해가 점점 늘어나고 있기 때문입니다. 오늘은 전세금을 돌려받지 못한 세입자들의 이야기로 시작하겠습니다.

 

 

"믿을 수 있는 건 부동산밖에 없어 부동산만 믿고 계약했는데……."

   

 J(30세, 주부)씨는 2년 전 근저당이 있는 집을 계약했습니다. 당시 건물의 시세는 20억! 금융기관에서 11억가량 근저당을 설정하였습니다. 계약 당시 부동산 공인중개사에서는 은행에서 근저당을 설정할 때 금액을 더 많이 잡아 설정하는 것이라며 괜찮다고 안전하다고 권유하였고, 집주인은 건물을 전부 임대해 10억이 넘는 돈을 받았지만, 은행이자와 건물에 부과되는 각종 공과금을 내지 않아 결국 경매에 넘어갔습니다.

그제야 모든 것이 잘못됐다고 생각한 J씨는 16가구 중 12가구나 전세를 차지 고 있다는 사실도 알게 되었습니다. 세입자들은 집주인을 사기죄로 고소했지만, 혐의없음 처분이 내려졌고 그렇게 전세보증금이 한순간에 사라졌습니다.

결국에는 집주인에게 보증금을 받지 못하고 또다시 전세대출 7천만 원을 받아 새로운 주인과 재계약해 살고있는 중입니다. 내 집 마련의 꿈이었던 전세대출은 결국, 빚더미로 돌아왔습니다. 

 

  공인중개사를 통해 계약을 할 때는 반드시! 임차물건에 대한 공시된 권리 이외에 공시되지 않은 권리도 확인하고 설명해줄 의무가 있다고 법에 명시되어있습니다. 세입자 입장에서는 공시된 권리 이외에 공시되지 않은 권리 역시 매우 꼼꼼하게 설명해달라고 공인중개사에게 요구해야 하며, 근저당이 잡힌 집을 계약할 때 중개업자가 꼼꼼히 확인하고 보증금이 문제가 없을 것 이라고 한다면 보증금에 대한 책임을 지겠다는 것을 계약서 내용에 포함해야 합니다. 후에, 보증금이 문제가 될 시 중개업자의 과실이 인정되면 1억 원의 손해배상책임을 물을 수 있기 때문입니다.

 

 

 공인중개사 공제사고 비율은 5년전에 비해 두배 이상 증가했으며, 현제 사고율은 86.2% 나 됩니다. 이제는 공인중개사만 믿고 전세계약을 해서는 안됩니다!!

<5년간 공인중개사 공제사고 비율은 >

2008년	2009년	2010년	2011년	2012년
35.5%	53.6%	59.3%	56.5%	86.2%

 

 

법적으로 명시되어 있는 중개업자의 의무!! 집에 대한 설명을 요구하는 것은 계약자의 당당한 권리 입니다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 (중개대상물의 확인ㆍ설명)

① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.
③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조 (중개대상물의 확인·설명)

① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역
4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
6. 벽면 및 도배의 상태
7. 일조·소음·진동 등 환경조건
8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
②중개업자는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다.
③중개업자는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.  <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

 

 

 

"부채가 3억 2천만원 이라더니...."

 

A씨(35세, 여)는 보증금 2억 9천만 원을 주고 전세계약 후 아파트에 들어갔습니다. 미국에서 오랜 생활을 하다 온 A씨는 부동산중개업자로부터 지금의 집을 추천받았습니다. 경매로 6억 8천만 원에 낙찰받은 아파트, 등기부 등본엔 채권 최고액 6억 3천만 원이 기록되어있었습니다. A씨는 공인중개사에게 6억 3천이면 너무 높지 않느냐고 물었지만, 부동산은 괜찮다고 하며, 실제 부채액은 3억 2천이라고 했습니다.

부동산중개업자의 말을 믿고 계약을 했고 1년 뒤 문제가 생기기 시작했습니다. 주인이 대출금을 값지않아 경매 통지서가 나오기 시작한 것입니다. 그 후 대출거래약정서를 살펴보니 대출금이 4억 2천만 원이었습니다. 분명 계약 당시 3억 2천만 원이었던 대출금은 4억 2천만 원이 되어있었습니다.

은행에 확인해 보기 위해 은행을 찾은 A씨는 놀랄 수밖에 없었습니다. 은행은 집과 승용차로 4시간이나 떨어져 있는 곳에 있었으며, 집주인은 A씨가 입주한 뒤 3주 후 1억을 다시 대출받았던 것 입니다. 현재 은행에서는 법대로 하라고 했고 A씨는 전세금을 돌려받는 것이 더욱 희박해졌습니다.

 

  실제 부채가 적다고 하더라도 채권 최고액이 높다면 추가로 재대출을 받을 수 있다는 것을 명심하세요! 위의 경우 부채액 3억 2천과 전세액 2억 9천을 합쳐도 집의 경매액인 6억 3천만 원 보다 적기 때문에 전세금을 못 받을 일이 없을 것이라고 A씨는 생각했지만, 채권 최고액은 실제 부채에 120~130% 정도가 잡히기 때문에 주인의 실제 처음 부채액은 3억 2천보다 훨씬 높았던 것이며 은행에 따라 신규 대출이 아닐 경우 별다른 평가 없이 설정된 한도 내에서 재대출이 가능할 수도 있기 때문입니다. 

이 경우는 감액등기를 신청하여 더이상에 융자를 받지 못하도록 설정 하여야 합니다. 감액등기란, 현재는 근저당이 설정되어 있지만 전세 잔금을 받아 융자금액을 상환하는 등 융자금액의 일부를 상환하여 실 잔액만을 근저당 설정 상태로 남겨두는 것으로 재융자를 받지 못하도록 하는 조치입니다. 이 경우, 감액등기를 신청하였다면 A씨의 전세금은 안전하였을 것입니다.

채권 최고액이 높다면 감액등기는 반드시 해야 하며 잔금을 지급한 후 3~4일 후 감액등기가 되었는지도 등기부 등본을 발급하여 반드시 확인해야 합니다.

tip -  물건에 다라 다르지만 아파트의 경우, 채권 최고액과 전세보증금의 합산이 집값의(현시세) 80%를 넘는다면 위험하다고 판단합니다. 채권 최고액은 보통, 대출의 120%~130% 정도로 설정되며, 이자연체 등으로 인한 부채가 3개월 이상 지속되어 채권최고액을 넘는다면 집이 경매로 넘어갈 확률이 높아집니다.

 

 국세를 미납해서 집이 넘어가다니..

매우 꼼꼼한 성격의 S씨(40세, 여)는 전세를 임차하기 전에 많은 것을 확인하였습니다. S씨가 임차한 주택은 임차할 당시에 매매가의 20%밖에는 저당권이 설정되지 않았었고, 요즘에는 근저당 없는 집을 찾기 힘들다는 권유로 계약 후 확정일자까지 받아서 우선변제권도 있었던 S씨. 하지만 집주인이 미납한 국세가 너무 많아서 집이 경매로 넘어간 사례도 있습니다. 주택을 임차할 때는 저당권 등 담보물권 설정 여부와 그 금액뿐 아니라 납부하지 않은 국세가 있는지 임대인에게 국세청 납세증명원을 요청하여 확인하는 것도 나의 자산을 지키는 방법 중 하나입니다.   

 

 

  지금까지 전세금을 돌려받지 못한 세입자들의 사례와 함께 피해 예방법을 알아보았습니다. 이외에 전세계약 시 꼼꼼히 확인해야 할 사항들에 대해 알아볼까요?

 

계약 전 이것은 꼭 체크하세요!

① 임차할 주택의 상태와 시설물의 하자 등은 직접 현장답사를 통해 체크하세요!
② 임대권한이 있는 자와 계약하되, 계약자 본인명의 주민등록증을 확인하세요. 대리계약의 경우, 위임장, 인감증명서를 확인 후 보관하세요!
③ 등기부등본상 근저당설정이 되어 있다면 전세권 및 최우선변제권으로 채권에 대한 우선순위가 해당되는지 확인해야 합니다.  
④ 등기부등본상 토지주인과 건물주가 다르다면 토지에 대한 임대차계약서나 지상권설정에 대한 내용을 꼭 확인하세요. 그리고 등기되어 있는 내용 이외에 피해가될 수 있는 내용이 있는지 중개사에게 확인을 요청하세요!
(토지주와 건물주가 다를 경우 토지주와 건물주의 갈등(임대료미납 등)으로 인해 철거되는 경우도 있습니다.)

 

 임대차계약서 작성 시 기본 적으로 확인 해야하는 사항입니다.

⊙ 전임차인 퇴거일과 입주일 및 관리비 처리 여부 확인
⊙ 임차주택 사용부분을 계약서상 정확히 표시(번지·동·호수 등) 공부상 일치 확인
⊙ 계약금과 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간
⊙ 임대료 지급의 방법 또한 확인하세요.
⊙ 시설 상태 및 하자 수리 부담 여부
⊙ 구조 변경 및 원상회복 문제
⊙ 위약 및 계약해제사항
⊙ 각종 공과금 해결, 관리비 문제 등 특약란 적극 활용
⊙ 중개업자에게 의뢰한 경우는 중개수수료 지불문제 확인 및 중개대상물 확인 설명서 작성 및 교부
⊙ 잔금을 치르기전 권리변동 있는지 등기부등본 등 다시 확인

 

전입신고와 동시에 확정일자를 받으세요!

① 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다.) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 

② (주택임대차보호법 제3조의2항에서의) ‘확정일자’란 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을 날인해줄 때의 날짜를 의미하며, 익일부터 효력이 발생합니다.

≪ 확정일자 받는 방법 ≫

⊙ 관할 읍·면·동주민센터 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료 
⊙ 준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 사본
※ 계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를 하지 못할 수 있음.

 

③ 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 ‘확정일자부 임차인’이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

④ 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함)가액의 1/2 범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.

 

[ 현행 최우선변제금 ]

지역	전세 보증금 상한금액	최우선 변제 금액
서울시	7,500만 원	2,500만 원
수도권 과밀억제권역	6,500만원	2,200만 원
광역시	5,500만 원	1,900만 원
그 밖의 지역	4,000만 원	1,400만 원

 

※ 근저당설정 시점에 따라 최우선변제 금액이 다를 수 있습니다.

 

 재계약과  계약만료 시 이점을 유의하세요

재계약시에는, 등기부상의 소유주와 계약을  체결해야 하며, 증액금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 계약만료 후 임대차 계약을 해지할 생각이라면, 계약기간 만료일 1개월전까지 임대차계약해지를 임대인에게 통보해야합니다.

 

 

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