[전세대출·보증금 완전 정복 ] 2. 전세금 안심대출로 전세보증금 지키기

 

안녕하세요. 110번 굿민도우미 입니다. 지난 1탄에 이어 [전세대출·보증금 완전 정복 ]2탄을 준비했는데요, 오늘은 내년 1월 2일부터 국토교통부에서 시행하는 전세금 안심대출에 대해서 준비해 보았습니다. 전세금 안심대출은 대한주택보증과 우리은행이 협약을 맺고 우리은행에서 대한주택보증이 전세금 상환을 책임지는 구조의 연계성 대출상품을 국민에게 제공하는 것인데요. 전세난으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나는 현시점에서 우리 국민에게 꼭 필요한 제도가 아닐까 생각됩니다.

 

 

 “전세금 안심대출”이란?

“전세금 안심대출”은 대한주택보증과 우리은행이 협약을 체결하여 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ"를 연계하여 상품을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증이 상환을 책임지는 구조입니다.

 

 “전세금 안심대출”을 왜 시행하게 되었나요?

전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어남에 따라 안전자산이라 믿었던 전세금이 더 이상은 안전하지 못하다는 불안감과 함께 전세대출이 또 다른 부채가 될 수 있다는 불안 또한 생겨나고 있는 추세입니다. 국토교통부에서는 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 한 번에 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 “전세금 안심대출”을 시행하게 되었습니다.

 

 “전세금 안심대출”의 기본구조와 설명

< 기본 구조 > 

 

1) 이 상품의 기본구조를 간략히 살펴보면, 먼저 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청합니다.

2) 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은 세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증합니다.

3) 대한주택보증이 전세금반환채권을 기초로 보증을 하므로 은행은 세입자에게 저리로 전세자금을 대출해 줍니다.

4) 세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결합니다.

5) 정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려줍니다. 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려줍니다. 

6) 임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납한다. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 돌려줍니다.

7) 집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증합니다. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 됩니다.

 

 “전세금 안심대출”의 장점

우선, 세입자는 가까운 은행 영업점에서 보다 쉽게 낮은 금리의 전세자금 대출을 받을 수 있으며, 전세금을 떼일 위험까지 해소할 수 있으니, 하나의 보증 가입으로 一石二鳥의 효과를 누릴 수 있게 됩니다.

일반적인 경우, 연 0.4%의 대출보증료를 부담하여 전세대출을 받고, 깡통전세 등으로 인한 전세금 반환을 보장받기 위해선 연 0.197%의 별도의 비용을 들여 전세보증금반환보증에 가입해야 하지만, 이번에 시행되는 “전세금 안심대출”을 이용하면 연 0.247%의 보증료로 저리 전세자금 조달과, 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있습니다.

특히, 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금 전부를 보증받을 수 있어, 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4% 낮은 금리로 이용할 수 있습니다. 

< 대출금리 비교 (평균) >

구 분	일반 전세대출	“전세금안심대출”
대출금리	4.1%	3.7%

  * 시중은행 평균 전세자금 대출 금리 (10월)

 

 

 “전세금 안심대출”의 금융비용 부담을 비교해보았습니다. 

만약, 전세대출 1.5억원을 끼고 3억원 보증금의 전세계약을 체결하게 되는 경우, 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해집니다. 

 

 < 2년간 금융비용 부담 비교 >

 

 “전세금 안심대출”대출조건이 어떻게 되나요?

“전세금 안심대출”은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로, 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건 주택에 거주하는 경우 이용이 가능합니다. 또한, 전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 세입자의 상환능력을 감안하여 대출이자 부담능력 심사를 통해 연간 대출이자가 연소득의 40%이내로 금융비용부담율을 제한합니다.

* 주택 조건 : 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%
* 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율

 

< "전세금 안심대출"  취급 요건 >

 

 

다시 한 번 훑어보는 "전세금 안심대출" Q&A

 

1. 전세대출 연체 등 사후절차는 어떻게 처리되는지?

 ㅇ 대한주택보증은 전세계약 종료후, 집주인으로부터 보증금을 돌려받고,
  1) 대출사고 없을 경우: 은행과 세입자에 원금과 잔여 보증금을 지급합니다.
  2) 전세대출 사고시 : 원금+이자를 은행에 우선 지급한 후 대한주택보증이 대위변제한 금액을 공제한 나머지 잔금을 세입자에게 지급합니다.
  3) 경매 등으로 보증금을 돌려받지 못한 경우 : 은행과 세입자에게 원금과 보증금을 우선 지급 후 우선변제권을 토대로 구상권을 행사합니다.

 

2.  “전세금안심대출” 신청조건은?

 ㅇ  전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며, 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건을 만족하는 경우 이용 가능합니다.

【전세금반환보증 가입조건】
 1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90~70%*이내일 것
  * 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내
 2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔
 3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)

 

3.  “전세금안심대출” 대출가능액은?

ㅇ 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율을  40%이내로 제한합니다.

* 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율

 

4. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는?

ㅇ  대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 3.5%대 적용 예정입니다.
ㅇ  보증료는 전세보증금반환용으로 전세금 0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금 0.05%를 합한 금액입니다.

 * 보증료 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 * 0.197%) + (5천만원 * 0.05%)

 

5. 전세계약이 종료된후 재계약시에도 이용할 수 있는지? (묵시적갱신포함)

ㅇ 갱신 전세계약의 경우, 이전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월 이내부터 이전 전세계약기간의 만료일로부터 3개월 이내에 신청 가능합니다.

 

6. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지?

ㅇ “전세금 안심대출“은 오는 2014년 1월 2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정입니다.

 

 

 

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출처 : 국토교통부 

원본글 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=6&id=95073127