전월세 시장 안정방안

 

 

8월28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화 하기 위하여, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장 안정을 위한 대응방안을 확정 발표하였습니다. 현재 핫이슈로 떠오르고 있는  "【 전월세 시장 안정방안 】" 110번에서 자세히 준비했습니다. 전세값이 계속 올라가고 있는 추세에 주거비 부담이 크신 여러분께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 이제부터 GO GO GO~

 

 먼저 전월세 대책마련 대응방안에 대한 추진배경과 어떤 내용인지 간단히 알아볼까요?

금년들어 7월까지 전셋값은 전국적으로 2.1% 상승하며 예년과 비슷한 수준이었지만 6월 이후 거래 부진과함께 비수기임에도 불구하고 상승폭이 확대되고 있는 실정이며, 월세 시장은 안정적인 반면, 수도권 3~5억원대 아파트를 중심으로 전세의 상승폭이 매우 크고,  그간 누적된 전세가 상승으로 인하여 전세 보증금의 절대 수준이 높아 졌으며, 이에 따라 재계약시(2년) 전세값 상승률이 더욱 높은 실정 입니다. 정부는 이러한 최근의 전세값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세 수요가 증가함으로서 전세에서 월세전환 으로 바뀌는 현상에 따른 수급 불균형이 전세값을 올리는 것으로 분석하고  방안을 내놓았습니다.

○ 매매 , 전.월세 불균형으로 인한 전세값 상승 현상을 정상적으로 전환하기위해  전세 수요자들이 집을 구매 할수 있도록 유도 하는데 초점을두었습니다.

【 전월세 시장 안정방안 】에 대하여 보다 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

(1) 전세수요의 매매전환을 유도 하여 주택시장 정상화

 

□ 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진, 취득세 인하, 저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진할 계획 인데요, 먼저 지난 4.1대책에서 발표한 핵심법안을 신속히 처리하여, 위축된 시장심리 회복을 지원하며, 취득세율도 인하하고 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지하기로 하였습니다. 

 

4.1 대책이란? →정확히는 4.1 부동산 대책이라고 명칭하며 박근혜 정부는 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련하였는데, 주요내용으로 9억 이하 신축 또는 1주택자 주택 5년간 양도세 면제와 연말까지 생애최초 주택구입자 취득세 한시 면제, 그리고 15년이상 아파트 수직증축 리모델링 허용하며 다주택자 양도세 중과 폐지하고 보금자리 분양주택 공급을 연 7만→2만 축소하며 행복주택 5년간 20만호 공급하고 전용85㎡ 초과 주택은 청약가점제를 폐지하며 주택연금 가입연령 60세→50세로 낮춘다는 내용입니다.

 

취득세 인하에 따르는 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 9월 중 별도로 발표할 계획이라고 합니다. 또한 저리의 장기 모기지 공급을 확대하여 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이며, 우선 주택금융공사의 장기․고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대하고, 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향하고, 무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대하기로 하였습니다.

 

□ 국민주택기금의「근로자․서민 구입자금」지원도 확대됩니다. 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원)를 확대하며, 적용 금리도 현재 4% → 2.8~3.6%(소득․만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할계획입니다.

 

□ 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입되고  수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 2013년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할계획 입니다.

 

수익공유형 모기지는? 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점입니다.   * (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내

손익공유형 모기지(Equity Loan)는? 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식입니다.

* (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)

 

 

출처:국토교통부

원본글:http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp

금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대해봅니다. 아울러, 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 무주택자,1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획입니다.

 

 

[2] 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

 

□ 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택 으로 활용해 나갈 계획이며, (전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + 2014년 상반기 680호 → 총 약 2천호) 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급하기로 하였습니다.

 

□ 단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응하여 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진합니다. 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이며, 지구별 여건 등을 감안하여 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, 2013년 2천 5백호 등 2013~2014년, 2년간 총 8천 1백호를 임대주택으로 공급할 계획이라고 밝혔습니다.

 

□ 공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해가며, 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1억5천) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)하며, 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건 충족 시(기준시가 3억 이하의 신축․매입 주택,국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔을 3호 이상, 5년 이상 임대시) 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면할 계획이며 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 '전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하고

 그 밖에 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입하여 민간의 참여기회를 넓히고, 리츠․펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 계획이라고 밝혔습니다.

전세 보증금번환 보증이란? 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증
모기지 보증이란? 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담

 

 

 [3] 서민․중산층 전월세부담 완화
 

□ 서민․중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다고 합니다. 먼저 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원에서 500만원으로 확대시키고, 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하여 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행될 예정입니다. 또한 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화되며, 수도권 과밀억제권 지역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1억 2천만원까지, 대출한도는 5억 6천만원에서 8억 4천만원까지 늘어난다고 합니다.

□ 임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구되었는데요~ 먼저, 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획 입니다. 또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이라고 합니다.

* 예시 : (서울)보증금 7억5천만원, 우선변제금 2억5천만 → 9천만~1억, 3~3억4천만

 

[4] 가을 이사철 임차인 애로 해소 등
 

□ 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련한 “표준임대차 계약서” 홍보를 강화하고, LH에서 운영중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화하는 한편, 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방한다고 합니다.

 

표준 임대차 계약서 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시 , 공인중개사협회, 지자체 등을 통해 홍보 강화

 

  전월세 시장이 안정될 것으로 보는지?

□ 전세시장은 구조적 요인 외에 계절적 영향도 있어 9~10월간 어느 정도의 가격불안은 예상되나 취득세율 인하, 장기 모기지 활성화 등 세제․금융지원방안을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고 준공후 미분양 주택의 임대주택 활용, 민간 매입임대 활성화 등 임대주택 공급이 늘어나면 수급불균형이 완화되면서 전세시장 안정에 도움이 될 것이라 보고있습니다.

 

월별 전세가격 상승률(5년 평균) : (7월) 0.35 → (8월) 0.44 → (9월) 0.83 → (10월) 0.62 → (11월) 0.43

 

  전세시장 대책인데, 왜 매매시장 활성화가 중요한지?

□ 지금 전세시장의 가장 큰 문제는 주택구입능력이 있는 사람들마저 낮은 집값 상승 기대감과 전세거주 비용에 비해 월등히 높은 주택구입비용 ,소유비용 때문에 전세수요로 몰리는 상황에서 비롯 공급측면에서도 다주택자 등 주택구입가능계층이 주택을 구입하여 전월세 주택으로 공급할 수 있는 여건 마련이 중요 합니다.  따라서, 전세와 매매시장은 서로 연계되어 있어 전세와 매매시장 동반 안정을 위한 패키지 정책이 필요 합니다.

 

  취득세 개편 방안이 효과가 있나? 기존 한시감면보다 세제지원이 다소 축소되었는데?

□ 취득세율이 미국․영국 등 주요 선진국 수준으로 낮아짐에 따라, 거래비용 감소, 원활한 주택교체 취득 등 주택시장 정상화 효과가 있을 것으로 기대 매매가격 상승이 미미한 상황에서 2~4%에 달하는 취득세는 심리적으로 큰 비용으로 인식됨을 감안, 금번 취득세율 인하가 임차수요 → 매매수요로 전환되고 전월세 시장 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대해봅니다.

□ 인하폭과 관련해서는, 2011년 이후 한시감면 관행으로 시장의 기대가 한시 감면세율 수준으로 형성된 측면이 있으나,  1% 취득세율 적용구간인 6억이하 주택이 전체 주택 재고의 94.3%(수도권은 89.3%)로 혜택받는 대상이 많으며, 기존과 달리, 다주택자에 대한 차등세율을 폐지함으로써 수혜대상이 넓어지는 효과가 있습니다.

□ 2011~2012년중 시행했던 취득세 감면세율은 냉각된 시장심리를 회복하기 위한 단기적 한시 조치인 반면, 이번에 정부안으로 확정한 취득세율 수준은 상시제도로서의 지방세수감․담세력 등을 감안하여 결정한 것입니다.

 

  장기주택 저당차입금 소득공제 대상주택을 확대하는데 따른 혜택은?

□ 현재는 기준시가 3억원 이하의 주택을 취득하기 위한 장기주택저당차입금 이자상환액을 소득공제 해주고 있으나,  금번 대책에 따른 개정으로 기준시가 4억원 이하 주택 취득을 위한 차입시까지 공제가 확대되므로, 기준시가 3억원~4억원 주택 취득자도 공제혜택을 받을 수 있습니다.

 <사례> 기준시가 4억원(시가 5~6억원 수준) 주택을 구입하면서 2억원을 연이자 4%로 대출받는 경우

 (현행) 이자상환액 소득공제 불가  →  (개정) 이자상환액 800만원 소득공제 적용

 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

□ 일반 근로자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지로, 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중되어 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적 이고 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고 하였으며, 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고 하였습니다.

 

PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행(집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 문제제기도 있었음)에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,주택 구입자와 금융기(기금)관이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델(금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전활 필요)을 제시했다는 점에서 의의를 두었습니다.

 

  9월부터 연말까지 매입․전세임대 2억3만호(수도권 1억3만, 지방 1억만) 공급이 가능한지?

□ 매입․전세임대주택은 도심내 저소득층이 즉시 입주할 수 있는주거를 마련하기 위해 매우 중요한 정책 수단 이므로, 지원단가를 현실화, 매입임대 유형 다양화하여 1~2인 가구를 위한 소형임대주택 매입 확대(연 4천호) 등 공급 확대를 위한 준비를 완료후 계획된 매입물량 공급에 차질이 없도록 LH 및 지자체 등과 긴밀히 협조해 나갈 예정 입니다.

지원단가 조정 : 다가구 등 주택의 매입단가 5백만원 증액(2013.8월)⇒ (다가구) 8억5천만원→9억원, (원룸형) 6천만원→6천5백만원

매입 유형 다양화
매입 방식 : 다가구 매입, 재개발․재건축 매입, 부도임대 매입 등
매입 대상 : 다가구 → 원룸형 주택도 포함

 

   월세 소득공제 확대에 따른 혜택은?

□ 금번 대책에 따른 개정으로 월세 소득공제율이 확대(50%→ 60%)되고, 소득공제한도가 상향조정(300만원→ 500만원)되었으며, 이를 통해 월세를 지급하는 근로자의 소득공제규모가 확대되어 세부담이 경감되었습니다.

<사례>

 ① (공제율 상향조정) 월세 월 30만원(연 360만원)인 경우: 소득공제금액 36만원 증가

 ㅇ (현행) 180만원 = 360만원 x 50%

 ㅇ (개정) 216만원 = 360만원 x 60%

 ② (공제한도 상향조정) 월세 월 100만원(연 1,200만원)인 경우: 소득공제금액 200만원 증가

 ㅇ (현행) 300만원 = Min(300만원, 1,200만원 x 50%)

 ㅇ (개정) 500만원 = Min(500만원, 1,200만원 x 60%)

 ③ (공제율․한도 상향조정) 월세 월 60만원(연 720만원인 경우: 소득공제금액 132만원 증가

 ㅇ (현행) 300만원 = Min(300만원, 720만원 x 50%)

 ㅇ (개정) 432만원 = Min(500만원, 720만원 x 60%)

 

  전세보증금 반환보증의 보증대상 주택과 반환보증 임차보증금을 제한한 이유는?

□ 깡통주택 등 서민 주거불안을 해소하기 위해 아파트뿐만 아니라, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등이 모두 포함 됩니다.

□ 전세시장이 불안한 상황에서 전세수요를 자극하지 않도록 고액 전세보증금은 보증대상에서 제외됩니다.( 전세보증금 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하로 제한)

 

 

  이번 전월세 대책의 중점 수혜대상은?

□ 이번 대책은 매매-전세-월세 시장의 수급 불균형을 완화하여 매매시장과 전세시장의 동반안정을 유도한 맞춤형 대책이라 할 수 있습니다. 중저가 전세자에 대해서는 저리자금 지원, 공적보증(대주보) 신설,우선변제권 금액 상향 등 임차인 보호장치를 강화하여 중고가 전세자들은 임차인에 대한 직접 지원보다는 취득세율 인하, 모기지 이자소득공제 확대, 주택기금지원 방식 다양화 등을 통해 낮은 비용으로 주택구입이 가능하도록 지원하며 아울러, 전세 → 월세 전환시 주거비 부담이 증가할 수 있으므로 월세소득공제도 공제율 및 한도를 큰 폭으로 상향조정하것입니다.

  소액임차보증금의 우선변제권의 추진 일정은?

□ 소액 임차인의 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과 우선 변제액의 구체적 금액은 9월 중 주택임대차위원회의 의결을 거쳐 결정될 예정이나, 그 시행시기는 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐야 하므로 2014. 1. 1.부터 시행될 예정입니다.

 

  ｢전월세지원센터｣는 어떻게 운영되는지?

□ LH공사 ｢전월세지원센터｣는 전월세 정보제공(매물․시세 등), 법률상담(임대차보호법․임대차계약 등), 금융상담(전세자금 대출 등) 수행중 이며, 이번 대책에 따라 상담원을 추가 배치하고 변호사를 상주시켜센터의 기능을 강화하며 가을 이사철에 대비하여 LH 각 지역본부에서도 센터를 운영할 예정 입니다.

 

 

출처:국토교통부

원본글:http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95072605

 

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